Penyertaan ekuiti telah meluas di Rusia. Syarikat menarik pelabur, mereka membina sebuah rumah dengan dana mereka, yang kemudiannya menjadi hak milik mereka. Oleh itu, anda boleh membeli sebuah apartmen secara ansuran dan membayar hutang sebelum siap pembinaan. Tetapi ini bukan semua peluang yang disediakan oleh pembinaan bersama. Perkara yang perlu diketahui oleh pihak dalam urus niaga tentang proses ini, perkara yang perlu diberi perhatian - baca terus.
Nuansa
Secara teori, semuanya mudah dan jelas, tetapi dalam media proses ini diliputi secara negatif. Kenapa ini terjadi? Kepentingan pihak-pihak dalam urus niaga itu dilindungi oleh Undang-undang Pembinaan Dikongsi, yang telah diterima pakai pada tahun 2004. Beliau memperkenalkan keperluan ketat untuk pemaju. Pada masa ini, ini adalah satu-satunya dokumen kawal selia yang mengawal selia pembinaan bersama. Apakah yang pelanggan perlu tahu semasa membuat kontrak?
Pemaju dan objek transaksi. Jika syarikat telahberoperasi di pasaran, mempunyai beberapa objek yang dilaksanakan, maka ia boleh dianggap sebagai rakan kongsi kontrak. Menghubungi organisasi yang tidak disahkan, terutamanya orang yang membuat perjanjian buat kali pertama, adalah tidak berbaloi.
Undang-undang "Mengenai Pembinaan Bersama" No. 214 hanya terpakai untuk kontrak dengan nama yang sama. Sebarang perkataan lain tidak dibenarkan. Jika pemaju bercadang untuk menandatangani "Perjanjian Pelaburan", maka dia cuba mengelakkan penyebaran keperluan peraturan sedemikian: undang-undang "Mengenai pembinaan bersama", Undang-undang Persekutuan "Mengenai perlindungan pengguna".
Sebelum anda memperakui dokumen, minta permit bangunan syarikat, ketahui di mana pengisytiharan projek itu terletak dan bacanya. Mengikut undang-undang, penerbitan adalah keperluan wajib bagi pembangun.
Perjanjian pembinaan bersama dianggap selesai dari saat pendaftaran negeri. Jika tidak, ia akan dianggap tidak sah. Kertas itu mesti mengandungi penerangan tentang objek, tarikh akhir untuk pemindahan, kos dan prosedur untuk pembayaran, jaminan.
Semak dokumen
FZ menetapkan bahawa syarikat boleh mengumpul dana hanya selepas mendapat kebenaran, menerbitkan pengisytiharan projek dan mendaftarkan pemilikan. Sekiranya sekurang-kurangnya satu daripada syarat ini tidak dipenuhi, warganegara boleh menuntut bayaran balik dengan faedah. Ia dikira pada dua kali ganda kadar pembiayaan semula. Mengikut kontrak, syarikat mesti membina hartanah dalam tempoh yang ditetapkan, dan selepas mendapat kebenaran daripadabadan negeri untuk pentauliahan untuk memindahkannya kepada peserta urus niaga. Pihak yang satu lagi bersetuju untuk membayar harga yang dipersetujui dan menerima objek (jika dibenarkan).
Kontrak bertulis penyertaan ekuiti dalam pembinaan mesti didaftarkan. Hanya selepas itu ia akan berkuat kuasa. Sebelum menandatangani dokumen, seorang warganegara mempunyai hak untuk membiasakan dirinya dengan kertas seperti:
- dokumen konstituen pembangun;
- sijil pendaftaran negeri;
- sijil pendaftaran cukai;
- laporan tahunan yang diluluskan untuk tiga tempoh perniagaan terakhir;
- laporan audit.
Tingkatkan keselamatan transaksi
Mulai 2014, norma Undang-undang Persekutuan “Mengenai Insurans Liabiliti Pemaju” berkuat kuasa, yang terpakai untuk pembinaan bersama. Apakah maksudnya? Sekiranya syarikat lalai atau muflis, seseorang akan dapat memulangkan wang tersebut. Semasa pendaftaran negeri dokumen, pemaju mesti menyediakan kontrak insurans liabiliti atau jaminan. Sebelum ini, adalah mungkin untuk menyediakan cagaran sebagai jaminan untuk transaksi.
Nuansa insurans
Kontrak dibuat memihak kepada benefisiari - warganegara atau entiti sah yang dananya dikumpulkan untuk pembinaan.
Acara yang diinsuranskan - pelaksanaan sepenuhnya atau tidak wajar kewajipan pemaju, yang disahkan oleh keputusan mahkamah.
Tempoh sah dokumen adalah serupa dengan yang dinyatakan dalam perjanjian pembinaan bersama. Tetapi benefisiari boleh menerima pampasan walaupun dua tahun selepas tamat tempoh pemindahan premis. Jumlah minimum diinsuranskan dikira berdasarkan kos perumahan. Tetapi ia tidak boleh kurang daripada harga pasarannya.
Beginilah cara membina ekuiti terjamin. Undang-undang Persekutuan juga memperuntukkan prosedur penyelesaian berikut:
1. Perjanjian jaminan telah ditandatangani. Jika pemaju tidak memenuhi kewajipannya atau tidak memberikan jawapan yang boleh difahami dalam tempoh yang dipersetujui, maka pelanggan boleh memohon dengan keperluan yang sepadan kepada bank penjamin.
2. Urus niaga itu dijamin dengan kontrak insurans. Benefisiari mesti memohon kepada syarikat atau syarikat insurans bersama (OVS) dalam tempoh had yang ditetapkan untuk subjek ikrar. Undang-undang menetapkan bahawa pembayaran mesti dibuat tidak lewat daripada tiga puluh hari dari tarikh penyerahan dokumen. Pada masa yang sama, kehadiran hutang pemaju kepada syarikat insurans tidak penting. Peraturan ini hanya terpakai kepada kontrak yang dibuat selepas 2013.
Kaedah menjamin kewajipan
Kami telah pun mempertimbangkan cara (mengikut undang-undang) pelanggan boleh memulangkan dana yang dibelanjakan. Walau bagaimanapun, kehadiran klausa ini dalam kontrak tidak menjamin pembayaran pampasan. Pelbagai syarat dan klausa boleh dimasukkan ke dalam dokumen, dengan bantuan yang mana anda boleh menangguhkan masa untuk memenuhi kewajipan. Dan semua ini"jika" mungkin tidak melampaui undang-undang.
Apabila pembinaan lambat atau tidak dimulakan untuk masa yang lama, pelanggan boleh, tanpa menunggu tarikh akhir, menuntut untuk menamatkan dokumen di mahkamah. Kemungkinan ini disediakan jika:
1) terdapat penamatan atau penggantungan pembinaan rumah, yang termasuk objek kongsi, dengan adanya keadaan yang menunjukkan bahawa objek itu tidak akan dipindahkan kepada peserta transaksi dalam tempoh yang dinyatakan dalam dokumen;
2) terdapat perubahan yang lebih ketara dalam dokumentasi projek, termasuk pembetulan ketara saiz objek kongsi;
3) terdapat pengurangan atau peningkatan dalam jumlah bilangan pangsapuri yang termasuk dalam bangunan baharu.
Apa lagi yang anda perlu tahu tentang pembinaan dikongsi?
Tarikh meletakkan objek itu beroperasi mesti dinyatakan dengan jelas (contohnya, “selewat-lewatnya 10/15/14”). Selalunya, pemaju menggunakan frasa pengiklanan: "pada suku IV 2014." Perkataan ini tidak betul. Selepas dua bulan dari tarikh yang ditetapkan, pemegang saham boleh menamatkan perjanjian pembinaan bersama secara unilateral. Apa yang anda perlu lakukan ialah menghantar notis bertulis. Pemaju bertanggungjawab untuk memulangkan wang yang diterima ke akaun pelanggan dalam tempoh 20 jam bekerja kalendar dan membayarnya pen alti. Atau masukkan jumlah ini pada deposit yang dibuka atas nama pemegang saham.
Jumlah kos pangsapuri yang ditunjukkan dalam dokumen dikira daripada harga bagi setiap meter persegi perumahan, didarab dengankawasan bilik. Nombor-nombor ini juga harus disenaraikan. Ia juga bernilai memberi perhatian kepada perihalan parameter ruang hidup: lokasi, lantai, alamat, kawasan, bilangan bilik. Tempoh jaminan untuk apartmen yang dibina ialah 5 tahun.
Semasa mengkaji dokumen, adalah wajar diberi perhatian dari mana pemegang faedah mesti membayar kos utiliti dan operasi. Jika item ini tiada, maka kewajipan timbul dari saat menandatangani tindakan penerimaan dan pemindahan apartmen, dan bukan pentauliahan.
Masalah yang tidak dapat dielakkan?
Kadangkala pembangun sengaja "terlupa" untuk memasukkan beberapa item dalam dokumen. Tetapi pelanggan mungkin mengalami kerugian material walaupun perjanjian Pembinaan Dikongsi dilaksanakan dengan betul. Apakah maksudnya? Pembangun boleh memberikan hak pemilikan kepada entiti undang-undang lain. Dalam kes ini, dia akan menjualnya hak untuk semua pangsapuri secara praktikal pada kos. Kemudian firma perantara pada harga pasaran menyerahkan mereka kepada pemegang ekuiti. Pada pandangan pertama, sepatutnya tidak ada masalah. Walau bagaimanapun, sekiranya terdapat risiko pembinaan yang belum selesai atau kebankrapan pemaju, pemegang faedah boleh membuat tuntutan berdasarkan jumlah yang dinyatakan dalam kontrak. Tetapi pangsapuri itu dijual pada kos, bukan harga pasaran.
Satu lagi skim biasa
Pendaftaran kontrak pembinaan bersama mengira detik permulaannya. Tetapi selalunya peminjam menggunakan skim yang berbeza. Mereka menawarkan untuk menandatangani kontrak awal. Ia mengandungi item yang hampir sama seperti dalampada asasnya, kecuali untuk maklumat tentang kemasukannya berkuat kuasa. Dokumen sedemikian tidak tertakluk kepada pendaftaran negeri wajib. Dalam kes ini, pihak-pihak membuat perjanjian lisan bahawa peserta kedua segera membayar semua wang untuk apartmen. Pemaju berjanji untuk menandatangani kontrak utama penyertaan ekuiti dalam pembinaan pada masa akan datang. Pemegang saham pasti bahawa transaksi itu dilaksanakan dengan betul. Tetapi skim "kelabu" ini hanya mengeluarkan dokumen daripada skop undang-undang.
Berikut ialah satu lagi gerakan popular. Pemaju membuat perjanjian dengan pembeli, subjek yang bukan kewajipan untuk memindahkan harta kepada pemegang saham, tetapi sesuatu yang lain: pembiayaan aktiviti pelaburan, penyerahan hak untuk menuntut premis, dan sebagainya. Iaitu, keseluruhan intipati dokumen ditentukan oleh kandungannya. Tetapi atas tuntutan pemegang saham, mahkamah boleh membatalkannya, kerana sebenarnya dokumen itu dicipta untuk mengelak liabiliti di bawah undang-undang No. 214.
Pada waktu pagi - pendaftaran, pada waktu petang - wang
Perjanjian itu dianggap telah mula berkuat kuasa hanya selepas memasukkan datanya ke dalam Rosreestr. Sehingga saat ini, pemaju tidak mempunyai hak untuk menerima wang. Jadi, detik ini harus didaftarkan dalam dokumen. Tidak patut mempercayai kenyataan pekerja bahawa dokumen itu akan didaftarkan "oleh seluruh kumpulan" kemudian, tetapi wang untuk pembinaan diperlukan sekarang. Dalam kes yang jarang berlaku, jaminan sedemikian adalah benar. Pemindahan ke Dewan setiap dokumen secara berasingan memerlukan banyak masa. Tetapi pelanggan boleh ditipu. Oleh itu, adalah lebih baik untuk bermain selamat dan tunggu sehingga transaksi ekuiti didaftarkan.pembinaan. Pemaju boleh menuntut bayaran pendahuluan. Tetapi dalam kes ini, minta untuk menunjukkan kontrak untuk objek ini, yang telah disimpulkan dengan cara yang sama. Dokumen berdaftar mempunyai setem, meterai, tandatangan orang yang bertanggungjawab Rosestra dan nombor. Jika transaksi telah dibayar dengan dana daripada gadai janji, maka ini harus dibuktikan dengan meterai bebanan.
Selalunya, pemaju sendiri tidak mahu memintas undang-undang dan menerima dana sebelum kertas kerja disiapkan. Tetapi dalam kes ini, mereka memerlukan jaminan tambahan. Contohnya, surat kredit terbuka di bank. Pelanggan menyumbang dana kepadanya pada masa menandatangani kontrak. Tetapi pemaju akan mendapat akses kepada mereka hanya selepas penyertaan ekuiti dalam pembinaan rumah itu didaftarkan. Langkah ini pada masa yang sama menjamin kesolvenan pelanggan dan membolehkan anda mematuhi undang-undang.
Penerimaan objek daripada pembangun
Apakah yang anda perlu tahu tentang pembinaan bersama pada peringkat pentauliahan sebuah apartmen?
Pertama, proses ini harus ditangani dengan pertimbangan. Jelaskan semua soalan sebelum menandatangani dokumen. Semua kekurangan yang dikenal pasti mesti dicerminkan secara bertulis dalam tindakan ketidakpatuhan objek. Kewajipan pemaju di bawah undang-undang dianggap dipenuhi dari saat dokumen penerimaan dan pemindahan premis ditandatangani. Peserta mempunyai hak untuk menuntut penghapusan percuma kekurangan atau pengurangan harga transaksi. Jika kecacatan telah dikenal pasti semasa operasi, maka pembangun bertanggungjawab untuk membayar pampasan kepada pelanggan untuk penghapusan mereka.
Kedua, jangan menyerah pada pujukan. Di bawah adalah yang paling biasaskim tindakan pembangun bertujuan untuk memberi tekanan kepada pelanggan:
- mereka meminta untuk menandatangani kertas, memastikan semua masalah akan diselesaikan kemudian;
- mendakwa bahawa mereka akan membuat “tindakan berbeza” yang akan mencerminkan semua tuntutan;
- mengugut bahawa, sekiranya melanggar syarat kertas kerja, pelanggan perlu membayar denda kerana menolak objek tersebut.
Bantuan yang cekap
Terdapat banyak nuansa yang perlu anda perhatikan. Oleh itu, adalah lebih baik untuk mendapatkan bantuan daripada pakar yang tahu cara membuat dokumen dengan betul untuk pembinaan bersama, perkara yang perlu anda ketahui dan ambil kira pada setiap peringkat transaksi. Pakar khusus menyediakan bantuan dalam bidang berikut:
- Memilih pembangun, menyemak dokumennya.
- Iringi prosedur untuk menandatangani kertas: menganalisis kontrak, memberi nasihat tentang kemungkinan risiko, merundingkan perubahan dalam keadaan.
- Sediakan dan serahkan dokumen untuk pendaftaran.
- Iringi klien semasa menerima objek, kawal isu mengenai kekurangan premis, tarikh akhir, pembayaran pen alti, termasuk di mahkamah.
- Sediakan penamatan dokumen: kawal pemulangan amaun yang dibayar, kutipan denda, faedah untuk penggunaan dana yang dipinjam, serta pampasan untuk kerugian yang melebihi pen alti (bayaran untuk perkhidmatan peguam). Di kawasan yang sama, bantuan disediakan untuk menamatkan perjanjian awal, perjanjian pelaburan, pinjaman, dll.
Kesimpulan
Anda boleh membeli sebuah apartmen di pasar utama dengan mengisi binaan bersama. Apakah yang perlu diketahui oleh seorang peniaga? Banyak nuansa. Bermula dengan peraturan untuk memilih peminjam yang mencukupi dan berakhir dengan ciri-ciri mengisi sijil penerimaan. Oleh itu, adalah lebih baik menggunakan khidmat peguam berpengalaman yang akan menemani klien pada semua peringkat transaksi.
