Ramai orang lebih suka membeli pangsapuri pada peringkat pembinaan bangunan pangsapuri. Ini membolehkan anda membeli objek dengan kos yang lebih rendah. Proses ini dipanggil penyertaan ekuiti dalam pembinaan. Agar pemegang kepentingan dilindungi dengan pasti daripada kehilangan dana, seseorang itu harus mendekati pilihan pemaju dengan cekap, serta mengkaji kontrak yang dibuat dengan teliti. Dokumen inilah yang melindungi hak pembeli objek yang belum siap.
Intipati penyertaan ekuiti
Proses mengandaikan bahawa bangunan berbilang apartmen sedang dibina dengan mengorbankan pembeli pangsapuri masa depan. Mereka melabur dalam pembinaan sebuah rumah, dan selepas pentauliahannya, mereka boleh mendaftarkan pemilikan apartmen itu.
Proses ini dikawal oleh undang-undang khas Undang-undang Persekutuan No. 214 “Mengenai pembinaan bersama”, dan pelbagai perubahan dilakukan secara berkala padanya untuk menjamin perlindungan hak pemegang ekuiti. Ciri-ciri utama penyertaan ekuiti dalam pembinaan termasuk:
- hak dan kewajipan setiap pihak hanya muncul selepasmenandatangani kontrak;
- DDU menentukan semua nuansa kerjasama, dan ia mempunyai tanda-tanda perjanjian yang berbeza, yang termasuk perjanjian pelaburan dan kontrak, serta penyediaan perkhidmatan dan jual beli;
- apartmen dibeli di bawah perjanjian sedemikian, yang terletak di rumah yang belum siap;
- dalam keadaan sedemikian, banyak pemegang ekuiti tertarik, yang membolehkan pemaju membina objek dengan pelaburan wang sendiri yang minimum;
- bukan sahaja individu, malah syarikat juga boleh menjadi pemegang saham;
- peserta tidak boleh mempengaruhi perubahan projek, terma rujukan dan syarat lain untuk pembinaan rumah.
Selalunya, rakyat yang membeli pangsapuri di rumah dalam pembinaan menghadapi penipuan atau kebankrapan pemaju. Dalam kes ini, hak pemegang saham dilindungi oleh peruntukan DDU. Dalam situasi yang sukar, penyerahan penyertaan ekuiti dalam pembinaan kepada syarikat lain atau orang yang terlibat dalam kutipan dana boleh dijalankan.
Peraturan perundangan
Apabila membeli rumah di kemudahan yang belum siap, anda harus memberi perhatian kepada peruntukan undang-undang asas Undang-undang Persekutuan No. 214. Ia telah diterima pakai pada tahun 2004, dan dialah yang mengawal semua hubungan yang timbul. antara pemaju dan pemegang ekuiti. Terdapat banyak perubahan dan pindaan kepada akta perundangan ini. Ia terbahagi kepada beberapa bahagian dan perenggan, setiap satunya mempunyai tujuan tersendiri. Perubahan dan peruntukan utama termasuk:
- peraturan ditunjukkanmerangka dan menamatkan perjanjian mengenai penyertaan ekuiti dalam pembinaan;
- kemungkinan pemindahan hak kepada pihak ketiga ditetapkan;
- ada liabiliti jenayah untuk pemaju jika mereka tidak memenuhi kewajipan mereka di bawah perjanjian;
- dengan segala cara, pemaju mesti membuka akaun khas yang bertujuan untuk pemindahan dana oleh pemegang ekuiti, dan wang itu boleh digunakan secara eksklusif untuk pembinaan kemudahan;
- pemaju mesti mempunyai tapak web rasmi mereka sendiri, yang mendedahkan semua maklumat tentang kerja mereka, termasuk projek, permit dan dokumen lain.
Kini semua pembangun membuka akaun escrow yang direka untuk memindahkan wang kepada pemegang ekuiti. Undang-undang Persekutuan mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama menunjukkan bahawa akaun sedemikian ditutup hanya selepas penggunaan penuh dana. Syarat sedemikian tidak boleh menjadi penghalang kepada penyerahan hak.
Selain itu, perundangan memperuntukkan keperluan untuk mewujudkan dana pampasan. Ia diwakili oleh insurans untuk pemegang ekuiti, kerana jika atas sebab tertentu pemaju tidak memenuhi kewajipannya, maka kerugian kepada pemegang ekuiti dilindungi dengan mengorbankan dana daripada dana ini.
Kebaikan dan keburukan
Menggunakan DDU untuk membeli rumah mempunyai banyak kelebihan untuk setiap pembeli rumah, tetapi adalah penting untuk mempertimbangkan kelemahan tertentu keputusan sedemikian. Penyertaan dalam pembinaan bersama objek hartanah dianggap berisiko, keranasentiasa ada kemungkinan bahawa pemaju akan gagal memenuhi kewajipannya atas pelbagai sebab.
| Kebaikan | Kontra |
|
Kos rendah ditetapkan pada objek, yang jauh lebih rendah daripada harga pangsapuri siap di pasaran primer atau sekunder |
Terpaksa menunggu cukup lama untuk perumahan siap, jadi peluang ini digunakan oleh mereka yang sudah mempunyai tempat tinggal |
| Ramai pemaju menawarkan ansuran untuk keseluruhan tempoh membina rumah, yang membolehkan anda membeli apartmen tanpa jumlah dana awal yang diperlukan semasa membuat DDU | Selalunya, pemegang ekuiti terpaksa berhadapan dengan kelewatan dalam penghantaran objek, jadi ia menjadi perlu untuk mengutip pen alti melalui mahkamah |
| Penerimaan perumahan dijamin oleh undang-undang, jadi pemegang ekuiti masih boleh bergantung pada apartmen atau pampasan untuk kerugian | Jika, atas pelbagai sebab, apartmen melebihi saiz yang dipersetujui sebelum ini mengikut persegi, anda perlu membayar sejumlah dana |
| Undang-undang mengenakan keperluan yang ketat dan banyak kepada pembangun, jadi anda boleh memastikan kebolehpercayaan syarikat |
Adalah perkara biasa untuk menghadapi penipuan, contohnya, pemaju menjual satu apartmen kepada beberapa pemegang saham atau skim lain digunakan untuk memintas undang-undang, yang membawa kepada keperluan untuk litigasi |
| Jika syarikat tidak menyerahkan rumah itu pada tarikh yang ditetapkan, maka pemegang ekuiti boleh mengharapkan pen alti yang baik, dikira untuk setiap hari kelewatan | Selalunya syarikat mengisytiharkan dirinya muflis, yang membawa kepada pemindahan rumah kepada pemaju lain, dan semua ini memberi kesan negatif kepada masa pembinaan objek |
Disebabkan kelebihan dan kekurangan di atas, setiap orang mesti memutuskan secara bebas sama ada penyertaan ekuiti dalam pembinaan adalah sesuai dan bermanfaat untuknya.
Bagaimana untuk membeli rumah di DDU?
Proses ini tidak dianggap terlalu rumit, tetapi untuk memastikan ia menguntungkan dan berkesan, bakal pembeli mesti mengikut langkah berurutan tertentu.
Sebelum menghubungi pemaju, adalah penting untuk mengetahui ulasan tentangnya, mengkaji dokumentasi rasmi, dan juga menyemak seberapa cepat pembinaan rumah tertentu dijalankan.
Dapatkan butiran syarikat
Pertama sekali, anda perlu memastikan bahawa apartmen dijual mengikut DDU oleh organisasi yang benar-benar boleh dipercayai, disahkan dan berdaftar secara rasmi. Undang-undang Persekutuan mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama menunjukkan keperluan untuk mendapatkan maklumat tentang pemaju:
- ia mesti diwakili oleh syarikat berdaftar rasmi;
- adalah wajar perusahaan telah membina dan menugaskan kemudahan;
- tidak sepatutnya ada litigasi terbuka terhadap organisasi;
- semua rumah lepas mesti dimasukioperasi dalam jangka masa yang telah ditetapkan;
- semua dokumen yang diserahkan di tapak web organisasi dikaji dengan teliti, dan ia termasuk projek, permit kerja, pengisytiharan dan kertas lain;
- syarikat mesti mempunyai hak ke atas tapak di mana proses pembinaan kemudahan itu berlaku.
Jika dokumen dan kebenaran ini tiada, anda tidak disyorkan untuk membuat DDU dengan pembangun.
Apakah maklumat yang terkandung dalam pengisytiharan itu?
Terutama banyak perhatian diberikan kepada kajian pengisytiharan untuk pembinaan. Ia harus ditempatkan di sumber terbuka 14 hari sebelum perjanjian pertama dengan pemegang ekuiti berakhir. Dokumen ini harus mengandungi maklumat penting untuk setiap peserta pembinaan. Ini termasuk:
- nama dan alamat sah syarikat pemaju;
- permit untuk bekerja disenaraikan;
- nyatakan lesen yang diperoleh sebelum ini;
- sesuai dengan tempoh sah lesen;
- menyenaraikan semua pengasas syarikat;
- memandangkan objek yang telah dibina pada masa lalu selama tiga tahun operasi syarikat;
- nyatakan hasil kewangan kerja;
- akaun belum bayar dan belum terima yang diberikan;
- menunjukkan transaksi lain berdasarkan dana yang diperoleh untuk pembinaan.
Kontrak penyertaan ekuiti dalam pembinaan dengan pemegang ekuiti dibuat hanya selepas pemaju membeli atau memajak tanah di mana pembinaan rumah itu dirancang.
Apa yang sepatutnyasertakan dokumentasi projek?
Ia dianggap sebagai dokumen penting bagi setiap peserta pembinaan. Dokumentasi mesti dibentuk dan diterbitkan 14 hari sebelum masa perjanjian pertama dengan pemegang saham dibuat. Maklumat penting daripada projek termasuk:
- maklumat tentang pembangun;
- maklumat tentang semua pengasas;
- data tentang keadaan kewangan syarikat;
- permit dan lesen bangunan;
- tempoh yang dirancang untuk membina objek;
- lokasi rumah dalam pembinaan;
- harta benda syarikat;
- kos pembinaan dan kontraktor terlibat.
Ia dibenarkan menukar maklumat dalam dokumentasi projek jika keadaan kewangan syarikat berubah dalam satu suku tahun. Selain itu, semua pelarasan ini mesti diterbitkan dalam sumber terbuka.
Nuansa merangka perjanjian
Sebaik sahaja semua maklumat tentang pembangun disahkan, adalah mungkin untuk membuat DDD dengannya jika dia boleh dipercayai dan disahkan. Penyertaan ekuiti dalam pembinaan semestinya membayangkan pelaksanaan dokumen khusus ini, kerana kertas lain tidak akan melindungi pemegang ekuiti berdasarkan peruntukan Undang-undang Persekutuan No. 214.
Sudah tentu, dokumen ini mengandungi maklumat:
- subjek perjanjian, yang mewakili apartmen, dan perseginya, bilangan tingkat, bilangan bilik, saiz dan kehadiran balkoni atau loggia, alamat tepat, ketersediaan pelbagai komunikasi, serta satu setparameter teknikal lain;
- harga hartanah;
- pesanan pembayaran;
- tarikh akhir untuk menjalankan operasi rumah;
- tempoh tempoh jaminan, yang sepatutnya tidak kurang daripada lima tahun;
- cara di mana apartmen siap akan dipindahkan kepada pemegang ekuiti;
- syarat keperluan untuk menyiapkan premis kediaman.
Dengan penyediaan dokumen penyertaan ekuiti yang betul dalam pembinaan, pemegang ekuiti akan dilindungi dengan pasti daripada penipuan oleh pemaju atau daripada kebankrapannya. Sesetengah pemaju menawarkan peluang untuk membayar apartmen secara ansuran.
Pendaftaran kontrak
Selepas tamat perjanjian, ia dikehendaki mendaftarkannya secara rasmi. Hanya di bawah syarat-syarat sedemikian pembinaan dikongsi secara sah dijalankan. Syarat penyertaan mencadangkan bahawa adalah perlu untuk menyediakan DDU, pelan kemudahan, pengisytiharan projek dan dokumen peribadi pembeli, selepas itu dokumentasi ini dipindahkan ke Rosreestr.
Proses pendaftaran mengambil masa kira-kira 10 hari. Untuk ini, rakyat perlu membayar 350 rubel.
Apakah hak yang dimiliki oleh pemegang ekuiti?
Berdasarkan DDA, pembeli rumah mempunyai banyak hak yang berbeza. Ini termasuk:
- jika tarikh akhir untuk melaksanakan kemudahan itu ditangguhkan, maka rakyat mungkin dikehendaki membayar pen alti di bawah perjanjian penyertaan ekuiti dalam pembinaan;
- selepas pendaftaran perjanjian, pemegang ekuiti mencagarkan wilayah itu sendiri dan objek yang dibina di atasnya;
- dibenarkanmerangka kontrak untuk penyerahan hak untuk menuntut melalui perjanjian;
- apartmen siap sedia diterima hanya selepas membuat akta pemindahan khas;
- jika pelanggaran ketara dikesan semasa pemeriksaan perumahan, maka akta itu mungkin tidak ditandatangani, selepas itu pemegang kepentingan boleh menuntut pembetulan kekurangan.
Jika pelbagai masalah dikenal pasti selepas mula menggunakan perumahan, maka berdasarkan tempoh jaminan, pembeli mungkin memerlukan pemaju untuk menghapuskannya.
Bagaimanakah ia ditamatkan?
Syarat penamatan kontrak ini ditulis secara langsung dalam perenggannya. Mungkin terdapat pelbagai sebab untuk ini. Selalunya, penamatan perjanjian mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama diperlukan jika pemaju gagal memenuhi kewajipannya, contohnya, rumah itu tidak beroperasi tepat pada masanya, terdapat pelanggaran yang ketara, atau rakaman persegi harta itu tidak sepadan dengan saiz yang ditetapkan sebelum ini.
Proses penamatan sudah tentu akan didaftarkan secara rasmi.
Kesimpulan
Oleh itu, penyertaan rakyat dalam pembinaan bersama dianggap sebagai cara popular untuk memperoleh hartanah yang murah dan berkualiti tinggi. Pada masa yang sama, adalah penting untuk memilih pembangun dengan betul, dengan siapa DDU disediakan selanjutnya. Dokumen ini mesti mempunyai borang yang ditetapkan dan mengandungi semua maklumat yang diperlukan tentang peserta.
Berdasarkan DDU, pembeli rumah dikurniakan banyak hak yang boleh dipertahankannya dalam tuntutan atau di mahkamah.
