Objek dalam proses: jenis, definisi, keperluan, dokumentasi, pemilikan

2024 Pengarang: Aaron Duncan | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-16 03:53

Apakah pembinaan sedang dijalankan? Pada masa ekonomi yang tidak stabil, beberapa objek yang sedang dibina di bawah kontrak pembinaan "beku" pada peringkat pembinaan. Ini berlaku atas pelbagai sebab - kekurangan kewangan atau bahan binaan, dsb. Dalam situasi sedemikian, kita boleh bercakap tentang pembinaan yang sedang dijalankan.

Pembinaan Belum Selesai - Definisi

Apakah objek ini? Perundangan semasa tidak mengandungi takrifan langsung istilah ini. Kanun Sivil Persekutuan Rusia dalam artikel nombor 130 (bahagian 1) merujuk kepada hartanah (harta tanah) segala-galanya yang berkaitan dengan tanah (tanah bawah, plot tanah, dll.). Ciri utama objek tak alih ialah ia tidak boleh digerakkan tanpa menyebabkan kerosakan yang tidak seimbang kepada tujuannya. Ini juga termasuk bangunan yang didirikan dan objek yang sangat "tidak lengkap" yang akan dibincangkan. Terdapat hanya satu kesimpulan - semasaperundangan secara jelas mengklasifikasikan "kerja dalam proses" sebagai hartanah.

Oleh itu, Kod Perancangan Bandar Persekutuan Rusia mentafsirkan konsep objek sedemikian sebagai bangunan (atau struktur, struktur), yang proses pembinaannya belum selesai. Ini tidak termasuk bangunan sementara - kita bercakap tentang kiosk, bangsal, dll. Amalan kehakiman menunjukkan bahawa dalam pertikaian tertentu, hakim perlu merujuk kepada status undang-undang objek dalam pembinaan, iaitu, rejim undang-undang mereka.

Sebagai contoh, jika terdapat asas yang telah didirikan dengan dinding bangunan di atas plot tanah, maka adalah mustahil untuk mengalihkan objek ini tanpa menyebabkan kerosakan yang tidak seimbang padanya. Ini, mengikut definisi, merujuk kepada hartanah. Kesimpulan: apabila menentukan status objek yang dipertikaikan, mahkamah pertama sekali mengambil kira sifat fizikalnya yang penting, dan hanya selepas itu - kehadiran atau ketiadaan pendaftaran negara hak kepadanya.

Ia tidak semudah itu

Pada masa yang sama, amalan kehakiman penuh dengan pertikaian mengenai isu ini. Pelbagai pendapat mengenai isu ini sangat luas. Sesetengah fuqaha menganggap sebagai objek dalam pembinaan mana-mana bangunan yang dalam proses pembinaan semula atau pembinaan, namun tidak mempunyai permit untuk pentauliahan. Takrifan ini tidak mengambil kira keadaan penting bahawa proses membina objek kadangkala boleh dihentikan atau dihentikan untuk pelbagai sebab.

Berdasarkan definisi terkini, sifat ini sudah puntidak boleh dipanggil contoh pembinaan yang belum selesai. Pada masa yang sama, ia tidak boleh dikaitkan dengan keseluruhan bahan binaan, kerana sesetengah daripadanya, yang digunakan dalam pembinaan, telah kehilangan sifat asalnya.

Nombor artikel 219 Kanun Sivil Persekutuan Rusia menyatakan bahawa hak pemilikan mesti didaftarkan, termasuk untuk harta yang baru dicipta, yang boleh diklasifikasikan sebagai hartanah. Di bawah takrifan inilah objek "sedang berjalan" jatuh.

Bagaimana untuk mengenali "tidak lengkap"?

Mari kita pertimbangkan keperluan asas untuk objek dalam pembinaan:

1. Mempunyai hubungan yang kuat dengan sebidang tanah di mana objek sedang dibina (dengan kemustahilan di atas untuk bergerak tanpa menyebabkan kerosakan).
2. Tugasan objek individu.
3. Kehadiran fakta penggantungan, pemuliharaan atau penamatan akhir proses pembinaan (struktur) bangunan ini.

Mari kita buat keputusan muktamad: objek sedemikian boleh bermakna unit hartanah tertentu, kerja pembinaan yang telah dihentikan, digantung atau digantung.

Pengiktirafan pemilikan objek dalam pembinaan

Jika sebelum ini undang-undang tersebut dipertimbangkan dalam bentuk satu set bahan binaan bersama-sama dengan buruh yang dilaburkan dan tidak berkaitan dengan subjek transaksi undang-undang sivil, maka dengan pindaan kepada Kanun Sivil Persekutuan Rusia (dalam artikelnya bernombor 130) mereka termasuk dalam senarai perkara yang berkaitan dengan hartanah. Pada pendaftaran keadaan awal sesuatu objek yang sedang dijalankanpembinaan, mengikut salah satu sudut pandangan yang paling biasa, seseorang harus bercakap dari saat penamatan kontrak berkenaan dengannya.

Pendekatan inilah yang paling kerap berlaku dalam amalan kehakiman sedia ada. Dalam versi baharu undang-undang, pendaftaran hak pemilikan kepada objek tersebut tidak lagi disyaratkan oleh keperluan untuk membuat transaksi tertentu dengan mereka. Apakah kesimpulan daripada ini? Tahap kesediaan objek sedemikian hanya merujuk kepada kriteria deskriptif. Selepas pelaksanaan prosedur pendaftaran negeri mengikut prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang, bangunan sedemikian secara sah boleh diklasifikasikan sebagai objek undang-undang sivil dengan semua akibat yang berikutnya.

Iaitu, kita boleh bercakap tentang kemunculan objek undang-undang yang benar-benar baharu, integral dan bebas. Hak kepada objek pembinaan yang sedang dijalankan didaftarkan melalui prosedur pentadbiran berdasarkan senarai dokumen tertentu. Di samping itu, hak sedemikian mungkin diiktiraf melalui keputusan mahkamah.

Halus perundangan

Kes sedemikian merujuk kepada timbang tara dan mahkamah bidang kuasa am. Isu yang paling sukar dalam kategori pertikaian ini ialah kepada siapa sebenarnya untuk memberikan hak pemilikan - kepada pelabur, pelanggan atau kontraktor. Dalam keadaan ini, terdapat banyak percanggahan dan nuansa undang-undang. Apabila mempertimbangkan kategori kes ini, beberapa dokumen diterima sebagai bukti, yang mengandungi pengesahan pemilikan sebidang tanah, ketersediaan permit bangunan, satu set reka bentuk dandokumentasi lain untuk kemudahan pembinaan modal, dsb.

Malangnya, norma undang-undang dalam bidang hubungan ini mengandungi beberapa percanggahan, dan oleh itu perundangan dalam bahagian ini boleh ditafsirkan dalam erti kata yang agak luas. Ini membawa kepada penyalahgunaan oleh pelbagai pihak berkepentingan. Perlu dinyatakan bahawa hubungan undang-undang ini memerlukan peraturan tambahan yang lebih terperinci untuk menghapuskan jurang yang sedia ada dalam tindakan undang-undang dan mencapai perpaduan dalam amalan kehakiman sedia ada.

Mari bincang tentang bangunan yang sedang dijalankan

Untuk dapat mendaftarkan pembinaan yang belum siap, plot tanah di mana ia dijalankan mesti dimiliki, dipajak, atau pemiliknya mesti mempunyai hak milikan seumur hidup yang diwarisi atau kegunaan kekal. Mengikut definisi (ingat, hartanah termasuk segala-galanya yang bersambung kukuh dengan tanah dan tidak boleh dialihkan tanpa menyebabkan kerosakan yang tidak seimbang pada objek), ia berikutan bahawa pemilikan asas modal adalah keperluan yang sangat diperlukan untuk objek yang menuntut sedemikian. tajuk.

Objek dalam pembinaan, mengikut definisi, tidak boleh menjadi subjek kontrak kontrak sedemikian, yang kesahihannya belum ditamatkan. Jika tidak (Kod Sivil Persekutuan Rusia, nombor artikel 740), kontraktor terus mempunyai hak untuk meneruskan kerja, iaitu, hak pihak ketiga yang dipanggil akan berlaku. Seperti yang dinyatakan oleh undang-undang nombor 122-FZ dalam artikelnya nombor 25, pemilikan pembinaan yang belum siap itumustahil tanpa permit bangunan, projek dengan penerangan terperinci tentang objek dan dokumen yang mengawal selia hak ke atas sebidang tanah.

Jika semua syarat di atas dipenuhi, pemilik "dalam proses" mempunyai sebab untuk mengeluarkan objek pembinaan modal dalam harta itu. Sehingga mereka didaftarkan, sebarang transaksi yang berkaitan dengan objek tidak akan dianggap sah oleh undang-undang.

Satu lagi perkara penting ialah memformalkan dengan betul hak ke atas plot tanah yang diduduki oleh "belum selesai". Nombor artikel 222 Kanun Sivil Persekutuan Rusia menyatakan bahawa jika hartanah dibina di atas plot tanah yang tidak dimaksudkan untuk tujuan ini, maka ia menerima status pembinaan yang tidak dibenarkan. Memperoleh hak pemilikan sedemikian dalam kes ini adalah mustahil, dan objek yang didirikan tertakluk kepada perobohan.

Apakah dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran pembinaan yang sedang dijalankan?

Pakej kertas yang diperlukan terdiri daripada:

1. Permohonan untuk pendaftaran objek dalam pembinaan (hak pemilikan ke atasnya).
2. Dokumen pengenalan.
3. Resit pembayaran duti negeri.
4. Dokumen untuk sebidang tanah - bukti pemilikan atau perjanjian pajakan.
5. Kebenaran daripada pihak berkuasa yang berkaitan untuk membina tapak khusus ini.
6. Penerangan diterima daripada pihak berkuasa BTI (pelan teknikal pembinaan sedang dijalankan).

Keseluruhan pakej dokumen diserahkan kepada ruang pendaftaran.

Apa khabartransaksi dengan objek sedemikian?

Seperti yang telah disebutkan, objek "kerja dalam proses" yang dilaksanakan dengan betul dianggap sebagai hartanah. Itulah sebabnya sebarang transaksi untuk pembelian atau penjualan pembinaan yang sedang dijalankan adalah serupa dengan transaksi dengan mana-mana hartanah lain. Pembeli yang ingin membeli "kerja dalam proses" harus memberi perhatian kepada perkara berikut:

- ketersediaan dokumen yang mengesahkan pendaftaran objek;

- kehadiran keputusan pihak berkuasa mengenai peruntukan tanah untuk pembinaan;

- pelan objek pembinaan yang disebutkan di atas sedang berjalan;

- ketersediaan semua dokumentasi yang diperlukan (anggaran teknikal dan reka bentuk);

- dokumen yang mengesahkan penamatan kontrak untuk pembinaan kemudahan.

Semua data dengan ciri hartanah, termasuk lokasinya di wilayah tapak, mesti dinyatakan dalam kontrak untuk penjualan hartanah.

Kontrak serupa disediakan mengikut model yang ditetapkan dengan ketat, yang wajib dipatuhi oleh semua peserta dalam transaksi.

Ciri membuat kontrak untuk penjualan "tidak lengkap"

1. Ia mesti disediakan secara bertulis dengan pendaftaran negeri. Jika bentuk kontrak tidak dipatuhi, ini membawa kepada tidak sahnya.
2. Seperti mana-mana transaksi, butiran pihak dalam kontrak mesti ditunjukkan - dengan data pasport, alamat kediaman, dsb.
3. Subjek kontrak mesti ditakrifkan dengan jelas, iaitu data yang terkandung di dalamnyaharus membenarkan untuk menetapkan dengan tepat penjualan objek tertentu yang dipersoalkan. Data sedemikian terutamanya termasuk alamat di mana bangunan itu terletak.

Perlu mengambil kira bahawa terdapat kedua-dua alamat "pembinaan" dan "pos". Alamat "pembinaan" ditunjukkan dalam permit bangunan dan menentukan tempat di mana tapak untuk pembinaan objek disediakan. Alamat "pos" mungkin tidak sepadan dengannya. Ia boleh ditugaskan ke rumah hanya selepas selesai komisen penerimaan. Percanggahan tersebut harus diambil kira semasa membuat dokumentasi untuk pemerolehan yang dirancang.

Antara lain, harga objek mesti ditunjukkan.

Mesti disenaraikan secara terperinci julat orang yang berhak menggunakan.

Hak ke atas harta yang dijual oleh pihak ketiga mesti dihormati. Apabila membuat transaksi, adalah menjadi tanggungjawab penjual untuk memberitahu pembeli tentang perkara ini. Kita boleh bercakap tentang hak penyewa, penyewa, cagaran sedia ada atau penggunaan seumur hidup. Sekiranya gagal memenuhi kewajipan tersebut, pembeli berhak menuntut pengurangan harga jualan atau penamatan kontrak sepenuhnya dengan pampasan untuk semua kerugian.

Pemindahan terakhir hartanah antara penjual dan pembeli dengan penerimaannya oleh pihak kedua berlaku pada masa pihak-pihak menandatangani apa yang dipanggil. surat ikatan pemindahan.

Benda manakah yang dianggap sebagai bangunan yang tidak dibenarkan?

Menurut undang-undang, mana-mana bangunan, struktur, rumah,didirikan di atas plot tanah yang tidak diperuntukkan untuk tujuan ini, diwujudkan tanpa permit yang diperoleh untuk itu, dibina dengan pelanggaran yang ketara terhadap perancangan bandar dan norma dan peraturan lain. Jika sekurang-kurangnya satu daripada tanda yang ditunjukkan di atas hadir, struktur tersebut diklasifikasikan sebagai pembinaan yang tidak dibenarkan. Pemerolehan pemilikan ke atasnya adalah mustahil kecuali dalam hal keputusan mengenai hal ini oleh pihak berkuasa kehakiman.

Apakah dokumen yang mengesahkan tamatnya kontrak pembinaan?

Ia boleh menjadi:

1. Perjanjian pihak-pihak atau keputusan mahkamah untuk menamatkan perjanjian sedemikian.
2. Tindakan penerimaan dan penghantaran kemudahan setelah disiapkan oleh kontraktor bagi peringkat kerja tertentu, bersama-sama dengan perjanjian untuk menggantung operasi selanjutnya kontrak.
3. Dokumen lain mengenai penamatan hubungan kontrak dengan cara yang sah (kita boleh bercakap tentang kemustahilan prestasi, pembubaran kontraktor, dll.)

Jika pembinaan objek hartanah dijalankan oleh beberapa orang, perjanjian perkongsian mudah boleh dibuat antara semua peserta dalam pembinaan. Dalam kes ini, kita bercakap tentang pemilikan dikongsi bersama bagi objek yang ditentukan. Dalam hal menarik sumber kewangan daripada pelabur oleh pemaju, kita bercakap tentang kegagalan pelanggan untuk memenuhi kewajipan pelanggan kepada pelabur kerana ketidakmungkinan menyiapkan pembinaan. Kemudian pelabur tidak mempunyai hak untuk bahagian tertentu objek.

Bagaimana untuk menjadikan bangunan kediaman "belum siap"?

Jika anda ingin merasmikan objek pembinaan anda sedang berjalan (bangunan kediaman)Oleh itu, anda harus melawat alamat di mana jabatan wilayah perancangan dan seni bina bandar berada. Jangan lupa untuk membawa pakej dokumen bersama anda, yang terdiri daripada:

1. Permohonan untuk pendaftaran atau pentauliahan.
2. Pasport (dokumen pengenalan lain).
3. Dokumen yang diperlukan untuk tanah.
4. Semua permit dan kelulusan yang diperlukan untuk pembangunan tapak ini.
5. Projek untuk pembinaan kotej anda.
6. Spesifikasi mengenai penyediaan kemudahan dengan utiliti.
7. Resit pembayaran duti negeri.
8. Pasport kadaster untuk bangunan anda.

Yang terakhir mengandungi maklumat ringkas tentang rumah dalam pembinaan dengan pelan grafik wilayah. Dokumen sedemikian mesti semestinya termasuk pasport kadaster tapak di mana rumah itu terletak. Jika rumah itu dijual tanpa pasport sedemikian, transaksi tidak akan dijalankan. Dalam kes ini, pasport teknikal untuk objek pembinaan yang belum siap tidak diperlukan, tetapi sebagai tambahan kepada pasport kadaster, mesti ada pelan teknikal untuk mana-mana rumah, walaupun belum siap.

Apakah yang perlu dilakukan jika dokumen tiada?

Jika anda berusaha bersungguh-sungguh, adalah mungkin untuk membuat "tidak lengkap" walaupun tanpa kertas yang diperlukan. Dalam keadaan ini, anda harus bertindak seolah-olah pembinaan kotej baru bermula. Pelan tindakan langkah demi langkah terdiri daripada:

1. Menulis permohonan untuk semua yang diperlukanpermit, yang tanpanya anda akan menjadi pembangun yang tidak dibenarkan.
2. Buat pesanan untuk projek rumah siap, sama seperti yang didirikan, dengan kelulusan mandatorinya.
3. Merangka pelan teknikal bangunan bersama-sama dengan wakil BTI.
4. Pesan di Kamar Kadaster pasport objek.

Dengan keseluruhan pakej dokumen yang dikumpul, anda harus melalui prosedur pendaftaran di jabatan seni bina dan perancangan bandar.

Sebagai alternatif, adalah mungkin untuk menulis kepada pihak berkuasa BTI permohonan untuk pendaftaran oleh pekerja biro objek - rumah anda yang belum siap. Ini adalah pilihan yang agak mahal, tetapi ia menjimatkan masa dan kegusaran anda.

Jika kita bercakap tentang dacha yang belum selesai, pakej dokumen agak dipermudahkan - anda tidak boleh mengemukakan permit bangunan dan menghadkan diri anda kepada pelan kadaster. Dalam kes pembinaan kotej atau rumah desa kediaman, pakej dokumen mesti lengkap.

Ia adalah mungkin untuk memudahkan pelaksanaan semua kertas yang diperlukan dalam hal memesan atau membeli projek standard pondok kediaman daripada syarikat pembinaan yang dipercayai.

Bagaimanakah pembinaan sedang dijalankan dipindahkan?

Seperti dalam kes objek yang telah siap, pemindahan dibuat dengan merangka dan menandatangani akta yang sesuai, dipanggil sijil penerimaan pindah milik. Apabila ia melibatkan pembinaan dalam proses, memerlukan penyiapan atau penyiapan kerja tertentu (contohnya, kemasan), keseluruhan komposisi ketidaksempurnaan tersebut mesti ditunjukkan dalam kontrak yang ditandatangani pada masa penerimaan.

Berdasarkandaripada sijil penerimaan yang diluluskan, kerja yang dilakukan di bawah syarat kontrak boleh dibayar akhirnya.

Mengenai hak untuk "kerja dalam proses"

Bukan satu rahsia bahawa dalam beberapa tahun dan dekad kebelakangan ini, keadaan pasaran pembinaan tidak stabil dari segi ekonomi. Dalam kes ini, semua jenis pembinaan yang sedang dijalankan, kita bercakap tentang hartanah bukan komersial, iaitu perumahan. Banyak kes daripada amalan menunjukkan bahawa selalunya, dengan adanya masalah kewangan, pemaju cuba melambatkan proses pemindahan premis yang sebenarnya dibina kepada pemegang ekuiti. Kadangkala mereka memilih untuk muflis sama sekali.

Apakah yang perlu dilakukan oleh pemegang saham untuk melindungi kepentingan sah mereka sendiri? Dalam keadaan sedemikian, peluang untuk mengiktiraf pemilikan harta yang merupakan sebahagian daripada objek pembinaan dalam proses (saham) akan datang untuk menyelamatkan. Untuk melakukan ini, pergi ke mahkamah.

Apabila mengumpul dokumen untuk memfailkan tuntutan terhadap pemaju yang tidak memenuhi kewajipannya, beberapa perkara perlu diambil kira:

1. Kategori kes sedemikian dipertimbangkan oleh mahkamah di lokasi (secara wilayah) objek binaan kongsi yang dipersoalkan.
2. Menyiratkan sebenarnya telah selesai, tetapi tidak dimasukkan ke dalam objek operasi. Jika pemaju bermain untuk masa (iaitu, kita bercakap tentang kelewatan dalam melaksanakan kewajipannya sendiri), keadaan ini tidak boleh menjadi asas untuk rayuan kehakiman dengan tujuanpengiktirafan pemilikan pemegang saham ke atas objek tersebut.

Kadangkala dalam amalan kehakiman terdapat (sebagai pengecualian) contoh apabila pemilikan bahagian objek diiktiraf apabila tahap kesediaan objek dalam pembinaan adalah daripada 75%. Tetapi kes-kes ini boleh dianggap sebagai pengecualian. Kebarangkalian untuk mendapatkan keputusan mahkamah yang memuaskan adalah tinggi dalam kes apabila tahap penyiapan bangunan dalam pembinaan adalah 90% atau lebih tinggi. Selain itu, menyediakan bukti kesediaan rumah itu kepada mahkamah adalah tanggungjawab pemegang ekuiti (plaintif).

Juga:

- Dalam pernyataan tuntutannya, pemegang saham tidak boleh menuntut pengiktirafan pemilikan keseluruhan objek "kerja sedang berjalan". Haknya adalah untuk menuntut hanya sebahagian daripada objek yang berkadar, yang ditunjukkan dalam kontrak yang dibuat dengan pemaju. Selalunya, pemegang ekuiti yang buta huruf secara undang-undang membuat tuntutan untuk mengiktiraf pemilikan "pangsapuri", "garaj" atau "ruang kereta". Perlu dijelaskan di sini bahawa sehingga unit pembinaan dikongsi secara rasmi beroperasi, dari segi undang-undang ia tidak boleh dianggap sebagai hartanah sepenuhnya.

- Kemunculan hak pemilikan ini hanya mungkin untuk objek yang tersedia, lokasi dalam objek dalam pembinaan (bangunan, rumah) yang boleh dikenal pasti dengan jelas. Ini dilakukan berdasarkan syarat kontrak dan dokumentasi projek yang tersedia.

- Pemegang saham mempunyai hak untuk pergi ke mahkamah dengan tuntutan sedemikian hanya sekiranya penuhmemenuhi kewajipan sendiri di bawah kontrak dengan pemaju dari segi pembayaran.

Sekiranya berlaku prosiding kebankrapan terhadap pemaju, pengiktirafan hak sedemikian ke atas sebuah apartmen atau unit lain pembinaan bersama adalah mungkin hanya apabila kebenaran tersedia untuk melaksanakannya, dan pihak-pihak menandatangani surat ikatan pemindahan sebelum tarikh mahkamah timbang tara memfailkan kebankrapan.