Pemaju diwajibkan mengeluarkan kontrak insurans liabiliti sebelum tamat transaksi pertama dengan pembeli. Jika tidak, dia tidak akan dapat mendaftarkannya dengan Rosreestr. Ini dan tambahan lain telah dibuat pada 2014 oleh Undang-undang Persekutuan No. 294 “Mengenai pindaan kepada akta perundangan tertentu.
Esen
Sejak 2014, syarikat pembinaan bertanggungjawab untuk mengesahkan pemenuhan kewajipan dengan mengeluarkan insurans penjamin atau liabiliti sivil pemaju dalam pembinaan bersama. Ini akan membolehkan pembeli memulangkan dana mereka sekiranya berlaku situasi yang tidak dijangka.
Rang undang-undang yang diterima pakai menetapkan tanggungjawab pemaju untuk:
- mengelakkan kewajipan;
- penghantaran objek yang belum siap;
- muflis sebelum penyerahan.
Pakar bimbang bahawa inovasi akan membawa kepada harga yang lebih tinggi untukharta. Kerajaan memberi jaminan bahawa faktor-faktor ini tidak saling berkaitan. Kos insurans, walaupun untuk syarikat besar, berjumlah 1% daripada jumlah urus niaga. Pembangun perlu memperuntukkan dana untuk kos ini daripada belanjawan mereka.
Objek
Insurans liabiliti pembina untuk pembinaan bersama melibatkan melindungi kepentingan harta pelanggan. Perjanjian ini memberi manfaat terutamanya kepada pembeli. Syarikat boleh menginsuranskan seluruh rumah atau pangsapuri secara berasingan.
Pelanggan
Perjanjian itu dibuat memihak kepada pemegang ekuiti. Dalam keadaan tertentu, mereka akan menerima bayaran. Pembangun berjanji untuk menyerahkan objek berkualiti tinggi yang boleh dipercayai. Penanggung insurans bertanggungjawab untuk memberitahu pelanggan tentang perubahan dalam transaksi dan membayar imbuhan. Jika pemegang ekuiti bertukar semasa proses pembinaan, ini mesti ditunjukkan dalam kontrak, kerana dokumen berasingan disediakan dengan peserta seterusnya.
Insurers
Tidak semua IC cenderung untuk membuat perjanjian sedemikian. Adalah dipercayai bahawa jenis transaksi ini membawa kerugian. Selain itu, syarikat mesti memenuhi keperluan tertentu:
- beroperasi di pasaran selama lebih daripada 5 tahun;
- memenuhi keperluan kestabilan kewangan;
- mempunyai prospek pembangunan yang positif untuk tempoh masa hadapan;
- untuk mempunyai sekurang-kurangnya 400 juta rubel dalam edaran, serta modal dibenarkan dalam jumlah 120 juta rubel.
Tambang
Insurans pembina untuk kos pembinaan bersamamahal. Kadar purata pada 2015 ialah 0.5–0.8%. Untuk kontrak jangka panjang, tarif boleh dikurangkan sebanyak 10-30%. Syarikat insurans (IC) sendiri menetapkan kadar, dan juga mengira pekali untuk peratusan tahunan, kerana sentiasa ada kemungkinan bahawa pemaju akan mengelak daripada memenuhi kewajipan sepenuhnya.
Apa yang menentukan kadar:
- Penyertaan pemaju dalam pegangan.
- Pengalaman positif transaksi sebelumnya: tarikh akhir, bilangan objek, kerja di kawasan berbeza, tiada aduan.
- Kemampanan kewangan.
- Sokongan undang-undang: ketersediaan semua dokumen dan permit.
- Fasa pembinaan.
- Tarikh akhir.
- Bilangan pemegang saham.
Pelaksanaan kontrak
Untuk mendaftarkan DDU, pembangun mesti menyerahkan perjanjian kepada Rosreestr. Untuk melakukan ini, anda perlu mengumpul dokumen berikut:
- pengisytiharan projek;
- kebenaran untuk menjalankan kerja pembinaan;
- sijil pendaftaran negeri;
- perjanjian pembinaan bersama;
- salinan dokumen berkanun;
- kajian kebolehlaksanaan;
- salinan penyata kewangan;
- data mengenai pemiutang;
- sijil tiada tunggakan pinjaman bank.
Apa yang dilindungi
Insurans liabiliti pembina untuk pembinaan bersama membayangkan pembayaran pampasan jika pemaju tidak memenuhi kewajipan, yang disahkan oleh keputusan mahkamah ataukebankrapan syarikat. Jumlah tersebut tidak dibayar sekiranya berlaku pembekuan dalam tempoh pembinaan atau lanjutan tempoh pentauliahan. Jumlahnya bergantung pada harga kontrak. Ia tidak boleh kurang daripada:
- kos objek;
- kadar pasaran purata untuk 1 persegi. m. perumahan di rantau ini.
Undang-undang juga mengehadkan jumlah maksimum premium.
Kes berikut diiktiraf sebagai insurans:
- gangguan pembinaan;
- kebankrapan pemaju;
- tidak mendapat tempat tinggal;
- enggan memulangkan sumber material, dsb.
Perubahan perundangan
Pada 2014, Undang-undang Persekutuan No. 294 telah dipinda, mengikut mana insurans liabiliti pemaju penyertaan ekuiti dalam pembinaan kini diwajibkan. Kontrak dibuat oleh pemaju sendiri. Mereka juga memilih dengan siapa untuk menandatangani kontrak: dengan syarikat, bank, syarikat khusus.
Semua ahli syarikat insurans wajib bertanggungjawab secara bersama dan berasingan. Jika perjanjian dibuat dengan bank, maka banyak masa dihabiskan untuk mengumpul kertas. Deposit 30% daripada nilai objek mesti dibayar, yang berfungsi sebagai jaminan untuk institusi kewangan. Di samping itu, Bank Pusat menetapkan keperluannya sendiri untuk bank tersebut:
- tempoh minimum - 5 tahun;
- modal berdaftar 200 juta;
- nilai hartanah ialah 1 bilion rubel.
Adalah lebih menguntungkan bagi pemaju untuk mendapatkan pinjaman daripada mengeluarkan jaminan. Institusi kewangan jugapertimbangkan insurans perjanjian penyertaan ekuiti dalam pembinaan sebagai produk yang menguntungkan.
Adalah lebih baik untuk menandatangani kontrak dengan syarikat. Dalam menghadapi persaingan yang sengit, syarikat insurans cuba menarik pelanggan dengan tarif dan harga yang rendah. Kadar bagi urus niaga tersebut kekal tetap sepanjang tempoh kontrak. Insurans liabiliti pembina untuk pembinaan bersama dibayar selepas kerja selesai. Satu lagi kelebihan ialah kelajuan kertas kerja. Orang yang diinsuranskan adalah pemaju sendiri, penerima adalah pemegang saham. Kaedah penyediaan dipilih untuk setiap kediaman secara berasingan.
Insurans liabiliti pembina untuk pembinaan bersama
Syarikat dikehendaki menyediakan cagaran. Selalunya ini adalah tanah di mana objek itu akan ditempatkan. Di samping itu, dokumen itu menerangkan cara untuk mendapatkan kewajipan. Kertas itu ditandatangani sebelum pendaftaran negeri perjanjian saham pertama dan sah sehingga objek diserahkan. Penamatan urus niaga tidak membebaskan syarikat daripada kewajipan membayar pampasan bagi kes yang berlaku dalam tempoh sahnya.
Anda boleh menginsuranskan seluruh rumah atau setiap apartmen secara berasingan. Pilihan pertama tidak menguntungkan. Pemaju perlu segera mendepositkan sejumlah besar, untuk memastikan semua pangsapuri akan dijual. Masalah kedua ialah di bawah kontrak sedemikian sukar untuk menentukan siapa penerima.
Dokumen berkuat kuasa dari saat ansuran pertama dikreditkan. Insurans pemaju untuk pembinaan bersama di bawah kontrak tidak menyediakan francais. Selebihnya syarat perjanjian adalah standard:
- penanggung insurans berjanji untuk memaklumkan pemegang saham tentang jumlah pampasan yang dibayar;
- syarikat boleh memfailkan tuntutan regresi terhadap pembangun;
- insurer bertanggungjawab untuk memberitahu semua pemilik penamatan awal kontrak;
- tempoh perjanjian bergantung pada tempoh pembinaan.
Amaun bayaran balik bergantung pada harga dan kadar. Ia mesti melebihi nilai jumlah kawasan kediaman. Syarikat itu sendiri memutuskan cara pembayaran akan dibuat: secara sekali gus atau secara ansuran.
Masalah insurans liabiliti pemaju dalam pembinaan bersama
Tawaran ini sangat khusus. Sebenarnya, kita bercakap tentang melindungi risiko kewangan pemaju. Syarikat mempunyai pilihan - untuk mengeluarkan polisi atau jaminan. Pilihan kedua adalah lebih baik, kerana institusi kredit sudah mempunyai mekanisme yang mantap, sistem pemarkahan, pakar yang menilai risiko, serta struktur yang mengatur penyiapan WIP. SC tidak boleh bermegah dengan kelebihan tersebut. Tetapi mereka menawarkan kadar yang rendah. Orang ramai sudah terbiasa dengan hakikat bahawa perkhidmatan perbankan adalah mahal. Ini adalah benar kerana risiko dalam perdagangan adalah tinggi. Walaupun, selepas pindaan undang-undang, tarif untuk syarikat juga meningkat.
InsuransLiabiliti pemaju dalam pembinaan bersama memperuntukkan kesan kumulatif kerugian. Dalam situasi krisis (penurunan dalam permintaan untuk perumahan, peningkatan dalam kadar gadai janji), semua pemaju akan mengalami kerugian sekaligus, dan bukan hanya seorang peserta pasaran.
Masalah lain ialah ketidakupayaan untuk menginsuranskan semula risiko walaupun dalam pasaran asing. Dalam amalan antarabangsa, bon (jaminan) digunakan dalam operasi sedemikian. Tetapi fungsi mereka tidak termaktub dalam undang-undang Rusia. Perbezaan utama produk sedemikian ialah syarikat insurans boleh mengambil kemudahan dalam pembinaan sebagai ikrar.
Bank Pusat menaikkan keperluan untuk syarikat insurans yang boleh menyediakan perkhidmatan kepada pemaju - meningkatkan jumlah modal minimum. Ini sangat mengecilkan kalangan penanggung insurans yang mungkin - sehingga 19 organisasi. Syarikat yang sebelum ini menyumbang 80% daripada kontrak dengan pemaju telah meninggalkan senarai baharu. Apa yang akan berlaku kepada mereka sekarang tidak diketahui. Kemungkinan besar, adalah perlu untuk membuat kesimpulan kontrak baru dengan syarikat dari senarai "putih". Jika lesen dibatalkan, IC bertanggungjawab untuk transaksi yang telah dibuat sebelum ini dalam tempoh 6 bulan. Ia kemudiannya sama ada menamatkan dokumen atau memindahkan portfolio dan liabiliti kepada peserta pasaran lain. Tidak seperti OSAGO atau insurans liabiliti untuk pemilik kemudahan pengeluaran berbahaya, perkhidmatan ini tidak termasuk jenis perlindungan lain, seperti dana pampasan yang akan berurusan dengan pembayaran kepada rakyat selepas kebankrapan syarikat insurans. Pasaran ekuitipembinaan perumahan adalah hebat. Tetapi belum ada cara yang mantap untuk mengawal selia aktiviti pembangun.
